بافت هاي ناکارآمد شهري پهنه هایی از شهر هستند که در مقایسه با سایر پهنه هاي شهر از جریان توسعه عقب افتاده، از چرخۀ تکاملی حیات جدا گشته و به کانون مشکلات و نارسایی ها تبدیل شده اند .با این وجود این بافتها درصد بالایی از جمعیت شهري را در خود جاي داده و در عین حال از ظرفیت ها و قابلیت هاي نهفته بسیاري براي توسعه آتی درون شهري برخوردار هستند. و امروزه به عنوان یکی از جدیترین چالشهای نظام برنامه ریزی و مدیریت شهرهای کشور مطرح می باشد.
باید دانست که پرداختن به بافت هاي ناکارآمد شهرها و برنامه ریزي براي آنها، جدا از پرداختن به واقعیت هاي اقتصادي، فرهنگی و اجتماعی نبوده و مستلزم برنامه ریزي دقیق، جامع و واقع گرایانه است.
در سالهاي اخیر بازآفرینی شهري به عنوان رویکرد جدید براي بهسازي و نوسازي این بافت ها مطرح شده است و در این راستا رویکرد بازآفرینی شهري به گامی فراتر از مقاصد، آروزها و دستاوردهاي نوسازي شهری، توسعه شهري و بهسازي شهري بدل گشته است. و با در نظر گرفتن همه ابعاد اجتماعی، اقتصادي، کالبدي و زیست محیطی به بافت، نگاهی جامع و یکپارچه و پایدار دارد.
بازآفريني شهري به دنبال حل مشکلات فرسودگي شهري از طريق بهسازي مناطق محروم و بافت های ناکارآمد در شهرها پا به عرصه مدیریت و برنامه ریزی شهر گذاشته است.
اين رويکرد تنها به دنبال باززنده سازي مناطق متروکه نبوده، و با مباحث گسترده تري همچون اقتصاد رقابتی و کيفيت زندگي به خصوص براي کساني که در محلات فقيرنشين زندگي مي کنند، سروکار دارد، به صورت ايده آل بازآفريني شهري مشتمل بر پیاده سازی اهداف سياسي، اجرايی و بازنمايي مداوم عملکرد است.
شهر سبزوار به عنوان یکی از شهرهای میانی که دارای لکه های ناکارآمد، بافت فرسوده، سکونتگاههای غیررسمی، روستاهای الحاقی(با مساحت 527 هکتار) و تاریخی می باشد که از منظر بازآفرینی شهری، نیاز به تجدید حیات دارد.
و به دنبال چنین معضلاتی و با انجام اقداماتی مبنی بر توانمندسازی و بازآفرینی و با عنایت ستاد ملی بازآفرینی، ستاد بازآفرینی شهرهای غیرکلانشهری در سبزوار تشکیل یافته است. و به مدت 4 سال در این عرصه اقداماتی تجربه نموده است.